我國冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)中存在的問題及未來發(fā)展趨勢分析

冷鏈物流園區(qū)是我國物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的一個重要體現(xiàn)。 本文飆馬分析了我國冷鏈物流園區(qū)的基本類型、發(fā)展趨勢，著重強調(diào)了冷鏈物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過程中存在的突出問題，希望由此引起管理者和投資者的高度重視，盡量避免類似情況發(fā)生，進而推動我國冷鏈物流園區(qū)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

冷鏈物流是利用溫控、保鮮等技術(shù)工藝和冷庫、冷藏車、冷藏箱等設(shè)施設(shè)備，確保冷鏈產(chǎn)品在初加工、儲存、運輸、流通加工、銷售、配送等全過程始終處于規(guī)定溫度環(huán)境下的專業(yè)物流。它是隨著科學(xué)技術(shù)的進步、制冷技術(shù)的發(fā)展而建立起來的，是以冷凍工藝學(xué)為基礎(chǔ)、以制冷技術(shù)為手段的低溫物流過程。

近年來，政府相當(dāng)重視國內(nèi)冷鏈物流市場的發(fā)展，相繼頒布多項文件，如《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》《關(guān)于促進冷鏈物流業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》等，從支持冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，到規(guī)劃冷鏈物流操作流程，再到支持生鮮電商的快速發(fā)展等多方面鼓勵冷鏈物流市場健康快速發(fā)展。

我國城鎮(zhèn)化進程還在加速，中產(chǎn)階級還在擴增，消費者的食品安全意識也在不斷提升，京津冀地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域合作步伐在加快，并且生鮮電商帶動的國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品、冷鏈食品的產(chǎn)地、加工地和消費市場重塑，冷鏈需求正在快速增加。數(shù)據(jù)顯示，2019年，我國冷鏈物流行業(yè)的市場規(guī)模約3391億元，比2018年增長505.2億元，同比增長17.5%。2021年，我國冷鏈物流行業(yè)市場規(guī)模將突破4117億元。

在政策和市場雙重利好下，我國冷鏈市場迎來了前所未有的發(fā)展機會，市場一路向好。鑒于冷鏈物流的廣闊前景，這塊大蛋糕吸引了一大批前仆后繼的物流企業(yè)，物流企業(yè)開始大規(guī)模建設(shè)冷鏈物流園區(qū)。

冷鏈物流園區(qū)簡介

冷鏈物流園是指運用低溫條件保證食品質(zhì)量安全、減少損耗和防污染的特殊供應(yīng)鏈系統(tǒng)冷鏈技術(shù)，在物流作業(yè)集中與幾種運輸方式銜接的地區(qū)，是將眾多冷鏈物流企業(yè)聚集在一起，實行專業(yè)化和規(guī)�；�經(jīng)營，作為城市冷鏈物流功能區(qū)，專業(yè)從事食品加工，冷凍、冷藏保鮮、食品批發(fā)經(jīng)營、食品進出口為一體的大型綜合性物流園區(qū)。

與其他的物流園區(qū)一樣，冷鏈物流園也是大規(guī)模的物流基地，不同的是冷鏈物流園是在低溫條件下運用高科技技術(shù)，為了保證農(nóng)副產(chǎn)品的新鮮和冷藏，將食品進行冷凍加工、冷凍貯藏、冷藏運輸及配送、冷凍銷售。

冷鏈物流園項目一般投資大，專業(yè)性強，在工程建設(shè)和營運過程中，經(jīng)常要受到多種因素的影響與干擾。目前，我國已形成的冷鏈物流公司提供的貨物托運，冷藏運輸是一薄弱環(huán)節(jié)，它制約了低溫物流業(yè)的發(fā)展，今后應(yīng)重點發(fā)展。食品工業(yè)生產(chǎn)過程中的冷卻、產(chǎn)品的冷凍冷藏及保鮮、冷藏運輸均離不開冷凍設(shè)備，而運輸用的冷凍冷藏設(shè)備又是低溫物流的關(guān)鍵設(shè)備，尤其是遠洋捕撈的冷藏船、空運用的冷藏集裝箱以及短途運輸用的冷藏汽車發(fā)展空間都很大。

冷鏈物流園區(qū)基本類型

1 以冷凍品批發(fā)為主的市場型冷鏈物流園區(qū)。

此類冷鏈物流園區(qū)是目前庫房出租率最好、盈利水平最高的園區(qū)。此類園區(qū)依靠冷產(chǎn)品集中交易必須以冷庫為依托的特點，一般租賃價格比較高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、禮盒包裝、配送、叉車租賃等等。北京的西南郊冷庫、上海的東方物流港、武漢的白沙洲冷庫等都屬于此類型園區(qū)。

2 以冷庫租賃為主的倉儲型冷鏈物流園區(qū)。

此類冷鏈物流園區(qū)一般建在離市區(qū)距離較遠，或靠近港口和道路中轉(zhuǎn)樞紐的地方。較大存儲量的冷庫和較便宜的地價及建造成本適合大批量的冷產(chǎn)品儲存，如進口海產(chǎn)品、國家儲備肉、水果保鮮庫等。

3 以提供配套冷庫為主的綜合冷鏈物流園區(qū)。

此類物流園區(qū)是目前大多數(shù)冷鏈物流園區(qū)的存在形式。目前，大型的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、綜合性物流園區(qū)都需要冷庫作為園區(qū)功能的一部分，盡管冷庫容量只占普通庫房很少的一部分，主辦方也愿意選擇冷鏈物流作為園區(qū)概念。

冷鏈物流園區(qū)的現(xiàn)狀

隨著冷鏈物流逐漸升溫，與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施也得到快速發(fā)展。以冷藏車來說，據(jù)統(tǒng)計，2008年我國冷藏車保有量不到5萬輛，之前十年每年增長速度不足8%，而近幾年冷藏車的增長速度為15%左右。冷庫的增長速度更是突飛猛進，在2010年國家發(fā)改委出臺的《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》中，我國冷庫總?cè)萘繛?80萬噸（實際總?cè)萘恳呀?jīng)達到1500萬噸以上），而到2013年底，初步估計我國建成和在建冷庫的總?cè)萘恳呀?jīng)超過2500萬噸。

冷鏈物流園區(qū)是我國物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的現(xiàn)象。國外的物流園區(qū)涵蓋多種功能，其中包括冷庫和冷產(chǎn)品的物流功能，一般不作為獨立的園區(qū)概念出現(xiàn)。而我們?yōu)榱藦娬{(diào)冷鏈的特殊性，將冷產(chǎn)品的集中處理、交易、儲存和配送的建筑群稱為冷鏈物流園區(qū)。這一方面體現(xiàn)了冷鏈的重要性，另一方面為園區(qū)建設(shè)加上了一個吸引眼球的概念。

冷鏈物流園區(qū)在國外很少出現(xiàn)的另一個因素，是其產(chǎn)品流通的特點。美國多數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品和水產(chǎn)品按訂單生產(chǎn)和交割，很少有批發(fā)市場的交易環(huán)節(jié)，所以圍繞冷產(chǎn)品交易為主的冷鏈物流園區(qū)比較少。而我國冷產(chǎn)品交易環(huán)節(jié)較多，多次批發(fā)交易、多環(huán)節(jié)運作造成了對冷鏈物流園區(qū)的需求。

冷鏈物流園區(qū)存在的問題

我國冷鏈物流園區(qū)在快速發(fā)展過程中遇到的問題，首先是園區(qū)建設(shè)，其次是園區(qū)運營管理。園區(qū)的建設(shè)屬于戰(zhàn)略投資，它所帶來的影響無論對企業(yè)、對社會都將是長期和巨大的。園區(qū)的運營雖然也出現(xiàn)很多問題，但管理問題可以逐步改善，而園區(qū)規(guī)劃定位的失誤往往帶來不可挽回的損失。我們強調(diào)冷鏈物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)過程中存在的問題，主要是希望引起管理者和投資者的高度重視，有針對性地加以解決，盡量避免類似情況發(fā)生，這樣才能推動我國冷鏈物流園區(qū)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

1 冷鏈物流園區(qū)盲目建設(shè)現(xiàn)象嚴重。

我國現(xiàn)階段冷鏈行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政府的財政支持、土地優(yōu)惠等，引導(dǎo)著投資方對該行業(yè)的投入。政府出臺鼓勵政策的初衷是促進冷鏈行業(yè)長期、良性發(fā)展，但投資方追求的利益往往與政策初衷相悖。

有的冷鏈物流園區(qū)在得到政府優(yōu)惠土地后，改變規(guī)劃方向，加大商業(yè)建筑面積，減少冷庫面積或拖后建設(shè)；有些冷鏈物流園區(qū)建設(shè)受政策影響，忽略市場實際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫的建筑模式和規(guī)模都背離了市場的實際需求。

2 冷鏈物流園區(qū)投資方很多沒有農(nóng)產(chǎn)品流通或者物流管理經(jīng)驗。

根據(jù)對物流園區(qū)和冷鏈物流園區(qū)投資方的了解，超過60%的投資方與物流和冷鏈物流沒有關(guān)系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來的好處，并可以長期經(jīng)營冷庫得到穩(wěn)定收入，是地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險相對較小的區(qū)域。但非行業(yè)投資方在投資冷庫時所面臨的風(fēng)險和遇到的困難也相對較多。

3 冷鏈物流園區(qū)建設(shè)多數(shù)只關(guān)注建筑形式，缺少專業(yè)規(guī)劃咨詢。

冷鏈物流園區(qū)是以物流運作、產(chǎn)品交易、物流加工為主的設(shè)施，并且冷庫又是包含較多專業(yè)技術(shù)的建筑物，所以冷鏈物流園區(qū)的建設(shè)更應(yīng)注重前期的規(guī)劃研究。然而有很多冷鏈物流園區(qū)投資方不愿意花錢花精力在規(guī)劃研究上，更愿意相信自己的直覺和已有信息。

有人對此總結(jié)：“很多人愿花錢買教訓(xùn)，而不愿花錢買思想。”這種現(xiàn)象在冷鏈物流園區(qū)的規(guī)劃上體現(xiàn)得更明顯。國外一般花費在規(guī)劃咨詢方面的費用占總投資的2%～3%，我們卻寧愿花錢在建筑上。夏暉公司在1997年建設(shè)北京物流中心時花費5萬美元（相當(dāng)于40萬人民幣）聘請專業(yè)貨架咨詢公司對貨架系統(tǒng)進行規(guī)劃，這在國內(nèi)企業(yè)簡直是不可想象的。

我國很多投資方更愿意選擇供應(yīng)商免費提供的規(guī)劃方案，貨架制造商免費提供的貨架布置方案，建筑設(shè)計院免費提供的園區(qū)規(guī)劃方案。很多大型企業(yè)建設(shè)園區(qū)時采取招投標的方式來決定園區(qū)規(guī)劃提供商，而參投標方案是在沒有支付費用的情況下提供的園區(qū)設(shè)計，一旦中標就等于認可了投標方的規(guī)劃方案，余下大部分的工作就是畫結(jié)構(gòu)圖了蘊含一定隱患。

4 匆忙上馬，邊建邊改。

由于“拿地”對于建設(shè)冷鏈物流園區(qū)尤為關(guān)鍵，很多投資方在向政府提交申報項目之前匆忙做出園區(qū)建設(shè)方案并報政府批地。一旦得到土地后，再進行詳細的戰(zhàn)略調(diào)研論證和規(guī)劃已經(jīng)來不及了，所以匆忙上馬，邊施工邊改動，造成了大量浪費并且嚴重影響建設(shè)質(zhì)量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性已越來越小。

5 冷庫建設(shè)國家標準仍需完善。

2010年出臺的《冷庫設(shè)計規(guī)范GB50072-2010》是目前冷庫建設(shè)唯一可以參照的國家標準。標準中對冷庫的最大防火間隔定位3500平方米，而相同等級的干貨庫房是6000平方米。冷庫中不儲存易燃品，冷庫保溫用的是不自燃的材料，在冷庫運作越來越復(fù)雜的情況下，限定3500平方米作為最大分隔面積是不合理的。標準還規(guī)定冷藏間與穿堂之間的隔墻應(yīng)為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應(yīng)低于3小時。

以上規(guī)定給冷庫建設(shè)造成了極大限制。例如，如果建設(shè)10000平方米的鋼結(jié)構(gòu)冷庫，應(yīng)該如何進行防火分隔？按照此標準規(guī)劃不但冷庫建設(shè)成本上升，而且會降低冷庫的保溫性能，并對冷庫運營造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來的火災(zāi)風(fēng)險，可以對氨制冷做單獨說明。目前已出臺多項國家標準，據(jù)2010年統(tǒng)計正在制定和已經(jīng)發(fā)布的與物流相關(guān)的標準就高達380項。這些標準如果出臺，多數(shù)企業(yè)并不知道，也談不上被企業(yè)采用。

冷鏈物流園區(qū)戰(zhàn)略定位

冷鏈物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位非常重要，園區(qū)應(yīng)該做什么、不應(yīng)該做什么，園區(qū)的選址、運營模式和規(guī)模大小等等在此階段要明晰。園區(qū)戰(zhàn)略定位不能靠簡單的參觀考察，靠短期的政策引導(dǎo)。戰(zhàn)略定位必須基于當(dāng)?shù)厥袌鲂畔ⅲ�基于行業(yè)發(fā)展特點，基于國家發(fā)展方向和企業(yè)的總體戰(zhàn)略做出綜合分析。2012年海南島�？隈R村的冷鏈物流園最初計劃建設(shè)以蔬菜預(yù)冷為主的大型冷庫，但經(jīng)過戰(zhàn)略研究和定位后，改變?yōu)橐院．a(chǎn)品和水產(chǎn)品冷庫為主的水產(chǎn)品交易中心，避免了園區(qū)冷庫的方向性錯誤。

冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計

所謂冷鏈物流園區(qū)的規(guī)劃，就是設(shè)定未來一段時間內(nèi)的冷鏈物流園區(qū)的全面發(fā)展計劃，是對未來一段時間內(nèi)冷鏈物流園區(qū)的整體性、系統(tǒng)性和基本功能性等問題的調(diào)研、分析，對冷鏈物流園區(qū)未來發(fā)展方向的設(shè)計過程。它與國家或區(qū)域物流的發(fā)展規(guī)劃有一定的區(qū)別，也和其他功能性園區(qū)的規(guī)劃不同。它所涉及的地域范圍更加大，涉及的領(lǐng)域更廣，所要進行的研究更多，應(yīng)按照物流自身和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的特征及發(fā)展來進行規(guī)劃。同時還要考慮到它和周邊經(jīng)濟之間的相互作用等條件。

冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃的要素主要包括：①所在地域的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與城市發(fā)展情況；②所在地區(qū)的冷鏈物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀；③建設(shè)必要性與可行性分析；④選址論證；⑤定位分析；⑥功能設(shè)計；⑦布局規(guī)劃；⑧交通規(guī)劃；⑨相關(guān)物流信息系統(tǒng)的規(guī)劃；⑩他支持性、保障性體系規(guī)劃；建設(shè)和發(fā)展的實施方案。

未來冷鏈物流園區(qū)的發(fā)展趨勢

生鮮電商、連鎖餐飲、新零售、跨境電商等新型終端渠道快速發(fā)展，推動了冷鏈物流的蓬勃發(fā)展。鑒于冷鏈物流的廣闊前景，這塊大蛋糕吸引了一大批前仆后繼的物流企業(yè)。物流企業(yè)開始大規(guī)模建設(shè)冷鏈物流園區(qū)，園區(qū)的發(fā)展模式也日趨多元化。冷鏈物流園區(qū)在我國正處在快速發(fā)展的上升階段。冷鏈物流園區(qū)由于其附屬于流通產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，發(fā)展趨勢必然受到經(jīng)濟發(fā)展階段和冷產(chǎn)品流通模式變化的影響。那么，未來冷鏈物流園區(qū)的有哪些發(fā)展趨勢？

1 多功能一體化。

質(zhì)量保證和及時性是當(dāng)前社會對冷鏈物流行業(yè)的剛性要求；現(xiàn)代冷鏈物流園區(qū)不僅可以有冷庫儲存、冷鏈運輸?shù)葐我环��?wù)，而且可以更好地滿足同一園區(qū)的社會需求。因此，在同一園區(qū)高效集存儲、加工、配送、測試、展示、交易、多式聯(lián)運等功能，已成為冷鏈物流園區(qū)下一步發(fā)展的趨勢。

2 產(chǎn)業(yè)集群化。

園區(qū)聚集不同功能的冷鏈企業(yè)，依托地理和區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢、運輸、倉儲、貨物進出口、物流加工配送、信息處理及相關(guān)設(shè)備制造高效集群，形成高度密集的物流資源和極其專業(yè)的物流產(chǎn)業(yè)鏈管理運營，提高區(qū)域內(nèi)所有企業(yè)的整體運營效率。

3 平臺網(wǎng)絡(luò)化。

基于大數(shù)據(jù)，云計算的專業(yè)物流網(wǎng)絡(luò)平臺可以實現(xiàn)園區(qū)之間的互聯(lián)互通，幫助園區(qū)企業(yè)擺脫點管理和信息島的困境；同時，網(wǎng)絡(luò)支持下的冷鏈物流園區(qū)可以充分發(fā)揮物流交易、電子結(jié)算、倉單質(zhì)押、融資擔(dān)保等服務(wù)功能;園區(qū)管理也從單一房東角色轉(zhuǎn)變?yōu)榻鉀Q方案服務(wù)提供商，通過園區(qū)平臺為企業(yè)提供金融、信息、數(shù)據(jù)、供應(yīng)鏈等綜合配套服務(wù)。

4 設(shè)備智能化。

設(shè)備的智能化自動化將會被廣泛應(yīng)用到冷鏈園區(qū)中。通過采用先進的裝卸設(shè)備、堆碼設(shè)備、分揀設(shè)備、包裝設(shè)備，以及條碼、射頻等信息技術(shù)，實現(xiàn)冷鏈物流的機械化、自動化、信息化，才能滿足現(xiàn)代物流快速、準確、分散、靈活的要求。這將為物流技術(shù)和設(shè)備的推廣應(yīng)用開辟更大空間。另外，節(jié)能環(huán)保也將成為冷鏈設(shè)備發(fā)展的一個重要方向，這不僅響應(yīng)了國家“雙碳經(jīng)濟”的號召，還能為企業(yè)節(jié)省能耗成本。

5 冷鏈物流園區(qū)細分化。

隨著商品流通的精細化，配套的物流硬件設(shè)施也要求定制化設(shè)計。生產(chǎn)型、儲存型和交易型冷鏈物流園區(qū)對園區(qū)的布局和建筑物的選擇有較大不同。建在產(chǎn)地的物流園區(qū)、流轉(zhuǎn)中樞的物流園區(qū)和靠近消費地的物流園區(qū)也有區(qū)別。運作的產(chǎn)品不同，如蔬菜水果、肉制品或是水產(chǎn)品對冷庫的要求有其特殊性。所以園區(qū)建設(shè)和冷庫的細分化，既可以節(jié)約投資成本，又為物流運作提供了方便。

6 冷庫建設(shè)在流通鏈兩端發(fā)展。

目前我國冷產(chǎn)品的流通環(huán)節(jié)太多，從田間地頭、海洋池塘到百姓餐桌要經(jīng)過六七個環(huán)節(jié)甚至更多。隨著商業(yè)流通體系的逐步精細化，中間環(huán)節(jié)會減少。農(nóng)產(chǎn)品加強前期預(yù)冷處理對后續(xù)流通過程中的質(zhì)量影響是非常大的，而我國目前靠近田間地頭的蔬菜水果預(yù)冷處理設(shè)施嚴重不足。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)整合是發(fā)展大農(nóng)業(yè)、發(fā)展訂單化生產(chǎn)的基礎(chǔ)。伴隨著農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)模式的改變，貼近生產(chǎn)種植端的預(yù)冷處理和冷庫儲存設(shè)施會有較大需求。

7 冷鏈B2C模式的快速發(fā)展。

冷產(chǎn)品的B2C模式需要冷鏈支撐，且對運作要求較高，配送成本比一般貨品的配送成本也高出很多。但隨著百姓消費水平提高，冷鏈宅配將面臨很大的需求。現(xiàn)階段電商靠外包冷鏈物流，外包產(chǎn)品組配包裝的形式將不具有競爭力。自建適合電商冷產(chǎn)品運作的冷庫設(shè)施，將會是電商下一步應(yīng)該考慮的方向。

8 便利食品安全監(jiān)管。

冷鏈物流園區(qū)的發(fā)展為政府監(jiān)管部門對食品安全進行集中監(jiān)管提供了便利條件，對促進食品安全體系建設(shè)、加強食品安全監(jiān)管體系功能發(fā)揮了積極作用，可以有效檢查來源、下落、責(zé)任、安全可靠、集中監(jiān)管。

來源： 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)智囊